Wohneigentumsfinanzierung

Ein Eigenheim ist der grosse Traum für die meisten Familien: nichts Schöneres als das geliebte Reich für Gross und Klein – mit Garten oder Balkon, ganz nach den persönlichen Vorstellungen. Doch ein Eigenheim bar bezahlen? Das können sich nicht alle leisten. Deshalb wird zur Finanzierung oft eine Bank, eine Versicherungsgesellschaft oder auch eine Pensionskasse beigezogen. Wir zeigen Ihnen, was Sie auf dem Weg zum Eigenheim beachten müssen.

Schritte bis zur Erfüllung des Wohneigentums

Schritt eins: die Finanzierung

Eine schöne Wohnung in der Stadt oder ein Haus auf dem Land – es gibt so viele Träume wie Familien. Gemein ist vielen: Ohne eine Hypothek ist der Kauf eines Eigenheims nicht möglich. Die erste Hürde ist, eine Finanzierung von einem Institut zu erhalten. Die Banken machen hierfür einen sehr genauen Check. Tragbarkeit und Belehnung sind bei der Vergabe einer Hypothek Schlüsselbegriffe.

Für den Erwerb eines Wohnobjekts brauchen Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenem Kapital. Die übrigen 80 Prozent übernimmt eine Bank, eine Versicherung oder eine Pensionskasse (sog. Fremdkapital). Das Verhältnis zwischen Fremdkapital und Kaufpreis heisst Belehnung.

Beispiel: Die Bank schätzt Ihr Wohnobjekt auf 1’000’000 CHF. Die Hypothek beträgt in diesem Fall 800’000 CHF, Sie müssen 200’000 CHF Eigenmittel stellen. Die Eigenmittel können aus verschiedenen Quellen kommen. 10 Prozent des Kaufpreises müssen Sie jedoch mit echten Eigenmitteln decken, sprich: Ersparnisse, Wertschriften, Erbvorzug, Schenkungen und Säule-3a-Guthaben. Die anderen 10 Prozent des Kaufpreises können Sie durch Verpfändung oder Vorbezug der Pensionskasse finanzieren.

Achtung: Stecken Sie nicht Ihr ganzes Erspartes ins neue Eigenheim. Behalten Sie eine Reserve für Gebühren, Steuern und Unvorhergesehenes. Mit 5 Prozent des Immobilienwerts sind Sie dafür gut abgesichert.

Für die Tragbarkeitsberechnung ist nicht nur Ihr Erspartes relevant, sondern auch Ihr Einkommen. Üblicherweise wird einer Hypothek nur stattgegeben, wenn die laufenden Liegenschaftskosten nicht höher sind als ein Drittel Ihres Bruttojahreseinkommens. Mit laufenden Kosten sind Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Nebenkosten sowie die allfällige Amortisation gemeint. Wenn ein Drittel des Bruttolohns überschritten wird, müssen Sie die Differenz mit mehr Eigenkapital ausgleichen – oder nachweisen, dass Sie mehr verdienen.

Damit Sie auch bei steigenden Hypothekarzinsen das Eigenheim finanzieren können, rechnet die Bank mit rund 5 Prozent. Zum Hypothekarzins kommen pro Jahr Unterhalts- und Nebenkosten von 1 Prozent des Kaufpreises. Ebenfalls müssen die Amortisationskosten einkalkuliert werden (1 Prozent der Hypothekarsumme).

Tipp: Mit dem Hypothekenrechner von Comparis finden Sie heraus, ob Ihr gewünschtes Eigenheim für Sie tragbar ist.

Für ein erstes Finanzierungsgespräch brauchen Sie eine ganze Reihe von Unterlagen zum Objekt und zu Ihrer Person.

Zum Objekt

Grundbuchauszug
Kaufvertrag
Lage-/ Zonenplan, Bau- und Grundrisspläne
Police der Gebäudeversicherung
Schätzung Verkehrswert
Mietzinsaufstellung, bei Renditeobjekt
Bei Finanzierung mit Geldern aus der 2. Säule oder der Säule 3a: schriftliche Erklärung, dass die Immobilie selber bewohnt wird
Fotos

Im Spezialfall Neubau, Umbau, Renovation

Baubewilligung
Baubeschrieb und Bauplan
Bauversicherung
Kostenvorschlag

Im Spezialfall Stockwerkeigentum

Grundriss mit Angaben zur Nettowohnfläche
Stockwerkegründungsakte mit Wertquotenaufteilung
Eigentümerreglement der Eigentümergesellschaft
Angaben zum Erneuerungsfonds

Zu Ihrer Person

Pass, ID oder Aufenthaltsbewilligung
Betreibungsauszug (aktuell)
Lohnausweis oder Kopie der Steuererklärung (aktuell)
Pensionskassenausweis mit Freizügigkeitsguthaben
Pensionskassenreglement
Kontoauszüge
Depotauszüge
Lebensversicherung
Vollmacht zur Einholung von Auskünften
Übersicht von Verpflichtungen wie Alimente, Leasing etc.
Selbstständige: Bilanz und Erfolgsrechnung, Revisionsbericht (nicht älter als drei Jahre) und Nachweis der Vorsorgesituation

Schritt zwei: das Objekt

Die Suche nach Ihrem Traumhaus wirft viele Fragen auf: Gross oder klein? Stadt oder Land? Balkon oder Garten? Zentrum oder Wohngegend? Zählt für Sie der Steuervorteil der Gemeinde? Welchen Arbeitsweg nehmen Sie in Kauf? Sind Ihnen gute Zugverbindungen wichtig? Soll Ihr neues Zuhause in der Nähe eines Kindergartens oder Schulhauses liegen?

Einer der wichtigsten Faktoren bleibt jedoch die Lage: Sie soll Ihre Wünsche und Bedürfnisse optimal berücksichtigen. Und bei einem allfälligen späteren Verkauf hat sie einen grossen Einfluss auf den Erlös.

Nehmen Sie für die Besichtigung eine neutrale Fachperson mit. Und klären Sie folgende Punkte:

Motivation für den Verkauf: Haken Sie nach. Falls Sie den Verdacht haben, dass der Verkäufer nicht die Wahrheit sagt, fragen Sie die Nachbarn.
Die lieben Nachbarn: Gespräche mit den zukünftigen Anrainern geben Ihnen einen ersten Eindruck, ob die Chemie zwischen ihnen stimmt.
Umliegende Grundstücke: Wie sehen die Grundstücke der Nachbarn aus? Ist in unmittelbarer Nähe ein Hausbau geplant, der Ihnen die Aussicht oder die Sonne nimmt?
Emissionen für Nase und Ohren: Liegen Bauernhöfe, Industriebetriebe, Hauptstrassen, Autobahnen, Sportstadien oder Zuggleise in Riech- und Hörweite? Wie steht es mit Fluglärm?

Boden des Grundstücks: Prüfen Sie den Zustand. Ist er zu lehmig? Bestehen Altlasten aus früheren Zeiten? Der Altlastenkataster der Kantone gibt Auskunft.
Eigenheimgrösse: Sagt Ihnen der Umfang des Hauses zu?
Fassade und Wände: Sehen Sie Risse oder Verfärbungen? Wurde mit Asbest isoliert? Besteht Schimmelgefahr?
Fenster, Garten- und Haustüren: Prüfen Sie Energieeffizienz und Schallschutz.
Inneneinrichtung: Müssen Sie die Ausstattung sanieren?
Kellerräume: Könnte Feuchtigkeit zu einem Schimmelbefall führen?
Dach und Estrich: Sind der Estrich, das Dach und die Dachrinne in gutem Zustand?
Fussboden: Prüfen Sie den Zustand der Fussböden.
Heizung: Wird mit Öl, Gas, Pellets oder Fernwärme geheizt? Wie wirkt sich dies auf die Kosten aus?

Ermitteln Sie, ob der Kaufpreis dem Wert der Immobilie entspricht. Wenden Sie sich bei Bedarf an einen unabhängigen Spezialisten für eine Schatzung.

Notarkosten: Erstellung und Beglaubigung Ihres Kaufvertrags
Notarkosten: Erstellung und Beglaubigung Ihres Schuldbriefs (in der Regel in Promille der Schuldsumme)
Grundbuch- oder Kanzleigebühren: Eintrag des Rechtsgeschäfts im Grundbuch (in Promille des Kaufpreises oder nach Zeitaufwand)
Handänderungssteuer: je nach Kanton anstelle der Grundbuchgebühr, teils auch abgeschafft

Bei einem Neubau: Die Gebühren für Anschlüsse (Abwasser, Strom, TV, Telefon etc.) und Erschliessungen (z. B. eine neue Zufahrtsstrasse) finden Sie üblicherweise in der Baukostenaufstellung.

Schritt drei: der Kauf

Der Kaufvertrag ist die Grundlage des gesamten Rechtsgeschäfts – und Ihr verbindliches Dokument bei allfälligen Unklarheiten.

Lesen Sie den Vertrag genauestens durch. Und stellen Sie sicher, dass Sie alle Punkte verstehen, z. B. auch auf der Liegenschaft bestehende Dienstbarkeiten, Grundlasten und Pfandrechte. Falls nicht, nutzen Sie die Unterstützung eines Spezialisten.

Das Pfandrecht dient der Absicherung einer Forderung:

Gesetzliche Pfandrechte können auch gegen den Willen des Grundeigentümers entstehen, z. B. wenn Prämien einer kantonalen Gebäudeversicherung, Baurechtszinsen, geschuldete Grundsteuern oder Bauhandwerkerrechnungen offen bleiben. Wenden Sie sich dafür an die Gemeinde und das Grundbuchamt.
Zu den vertraglichen Pfandrechten gehört der Schuldbrief, den das involvierte Institut bei der Vergabe als Sicherheit einfordert. Fragen Sie den Verkäufer nach existierenden Schuldbriefen, die Sie vielleicht übernehmen können. Bei einem Neubau müssen Sie diese neu errichten, notariell beurkunden und im Grundbuch eintragen.

Wenn Sie alle Unterlagen eingereicht haben und Ihr Gesuch geprüft wurde, erhalten Sie eine Offerte: Die Zinsangebote sind jeweils befristet. Holen Sie bei anderen Instituten eine Offerte ein – und diskutieren Sie den Preis. Meistens besteht Spielraum zum Feilschen. Allerdings brauchen Sie gute Argumente, um einen tieferen Zinssatz auszuhandeln.

Zur Finanzierung gehört auch die Hypothekarform: Es gibt Festhypotheken, variable Hypotheken wie die Saron-Hypothek sowie weitere Arten. Diese sollten Sie sich genau erklären lassen, damit Sie eine stimmige Strategie mit einer Hypothekarform oder einer Mischlösung finden.

Amortisation bezeichnet eine komplette oder partielle Rückzahlung einer Hypothek. Oft spricht man auch von der Tilgung der Hypothek. Wenn es eine zweite Hypothek gibt, sollten Sie sie über 15 Jahre amortisieren, spätestens bis zur Pensionierung.

Wir unterscheiden zwei Arten:

Direkte Amortisation:

Bei der direkten Amortisation tilgen Sie Ihre Hypothek in Raten und mindern so Ihre Schulden und Ihre Zinsbelastung. Wichtig: Mit der sinkenden Zinsbelastung verkleinern Sie gleichzeitig den Betrag, den Sie bei der Steuererklärung abziehen können. Dies führt wiederum dazu, dass Ihre Steuerrechnung steigt – und Sie höhere Steuern bezahlen müssen.

Indirekte Amortisation:

Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie jährlich auf ein Vorsorgekonto einer Bank oder einer Versicherungspolice ein. Das hat den Nutzen, dass Sie die Einzahlungen in die Säule und die Hypothekarzinsen bei den Steuern abziehen können. Das wachsende Vermögen in der Säule 3a müssen Sie nicht versteuern, auch die Zinsen und Dividenden nicht. Für die Auszahlung des 3a-Vorsorgekontos müssen Sie Steuern entrichten, allerdings zu einem Vorzugstarif.

Prüfen Sie, welche Option für Sie passt. Gerne unterstützen Sie unsere Vertriebspartner dabei, den Betrag mit der maximalen Steuerersparnis und der minimalen Zinsbelastung auszurechnen.