Un bell'appartamento in città o una casa in campagna: i sogni sono diversi, tanto quanto le famiglie. Molti però hanno in comune il fatto che non è possibile acquistare un'abitazione senza un'ipoteca. Il primo ostacolo è quindi ottenere un finanziamento da un istituto. A tal fine le banche eseguono un controllo molto preciso. Sostenibilità e anticipo sono i concetti chiave per la concessione di un'ipoteca.

Di quanto capitale proprio avete bisogno?

Per acquistare un immobile dovete contribuire al finanziamento almeno con il 20% di capitale proprio. Il restante 80% viene erogato dalla banca, dalla compagnia di assicurazione o da un fondo pensione (il cosiddetto capitale di terzi). Il rapporto tra il capitale di terzi e il prezzo di acquisto si chiama anticipo.

Esempio: la banca stima che la vostra abitazione abbia un valore di CHF 1 000 000. In questo caso, l'ipoteca è di CHF 800 000; i fondi propri necessari ammontano a CHF 200 000. I fondi propri possono provenire da varie fonti. Il 10% del prezzo di acquisto dovrà essere tuttavia coperto con fondi propri reali, ovvero risparmi, titoli, un acconto della quota ereditaria, donazioni e averi del pilastro 3a. Il restante 10% potrà essere finanziato mediante costituzione in pegno o prelievo anticipato dalla cassa pensione.

Attenzione: non investite tutti i vostri risparmi nella nuova abitazione di proprietà. Tenete una riserva per commissioni, imposte e imprevisti. Con il 5% del valore dell'immobile sarete ben protetti.

er il calcolo della sostenibilità sono importanti non solo i vostri risparmi, ma anche il vostro reddito. Di norma, un'ipoteca viene concessa solo se le spese immobiliari correnti non superano un terzo del reddito annuo lordo. Le spese correnti comprendono gli interessi ipotecari, i costi accessori e di manutenzione ed eventuali ammortamenti. Se viene superato un terzo del salario lordo, si dovrà compensare la differenza con una quota maggiore di fondi propri, oppure dimostrare di avere un reddito maggiore.

Per poter finanziare la propria abitazione anche in caso di aumento dei tassi ipotecari, la banca calcola il 5% circa. Oltre agli interessi ipotecari sono dovuti anche i costi accessori e di manutenzione annui, pari all'1% del prezzo di acquisto. Occorre inoltre tenere in considerazione anche i costi di ammortamento (1% dell'importo dell'ipoteca).

Suggerimento: con il calcolatore ipotecario di Comparis potete scoprire se l'abitazione che desiderate è sostenibile per voi.

Quali sono i documenti che vi occorrono?

Für ein erstes Finanzierungsgespräch brauchen Sie eine ganze Reihe von Unterlagen zum Objekt und zu Ihrer Person.

La ricerca della casa dei vostri sogni solleva molte domande: grande o piccola? In città o in campagna? Con balcone o giardino? In centro o in una zona residenziale? Potete avvalervi dell'agevolazione fiscale del vostro comune? Qual è la distanza massima dal posto di lavoro che ritenete accettabile? È importante la presenza di buoni collegamenti ferroviari? La nuova casa dovrà essere vicina a un asilo o a una scuola?

Verificate la posizione della casa

Uno dei fattori più importanti, però, resta la posizione della casa, che deve tenere conto quanto più possibile dei vostri desideri e delle vostre esigenze. La posizione influisce inoltre grandemente anche sul realizzo in caso di un'eventuale vendita successiva.

Usate questa lista di controllo

Portate con voi un esperto imparziale durante il sopralluogo. E chiarite i seguenti punti:

Controllate il prezzo di vendita

Calcolate se il prezzo di acquisto corrisponde al valore dell'immobile. Se necessario, contattate uno specialista indipendente per una stima.

Prevedete commissioni a parte

In caso di nuova costruzione: gli oneri per gli allacciamenti (acque di scarico, corrente, TV, telefono, ecc.) e di urbanizzazione (ad es. una nuova via di accesso) sono di norma indicati nell'elenco dei costi di costruzione.

Il contratto di acquisto è la base dell'intero negozio giuridico e il vostro documento vincolante in caso di ambiguità.

Esaminate il contratto di acquisto

Leggete attentamente il contratto. E assicuratevi di aver compreso tutti i punti, ad es. anche le servitù, gli oneri fondiari e i diritti di pegno che gravano sul bene immobile. In caso contrario, chiedete il supporto di uno specialista.

Chiarite i diritti di pegno

Il diritto di pegno serve a garantire un credito:

Scegliete la forma più adatta di finanziamento

Una volta inviati tutti i documenti e verificata la vostra domanda, riceverete un'offerta: le proposte di tasso hanno di solito una validità limitata nel tempo. Richiedete un'offerta anche da altri istituti e discutete sul prezzo. Il più delle volte esistono margini di trattativa. Tuttavia, avete bisogno di buoni argomenti per negoziare un tasso di interesse più basso.

Il finanziamento comprende anche la forma di ipoteca: esistono ipoteche a tasso fisso, ipoteche a tasso variabile come l'ipoteca Saron e altre tipologie. Fatevele spiegare nel dettaglio in modo da trovare una strategia coerente con una determinata forma di ipoteca, oppure una soluzione mista.

Pensate già oggi all'ammortamento

L'ammortamento è il rimborso totale o parziale di un'ipoteca. Spesso si parla anche di estinzione dell'ipoteca. Se è presente una seconda ipoteca, la si dovrà ammortizzare in 15 anni, al più tardi entro il pensionamento.

Si distingue tra due tipologie:

Ammortamento diretto

Nell'ammortamento diretto l'ipoteca viene estinta ratealmente, riducendo il debito e l'onere da interessi. Importante: man mano che l'onere da interessi diminuisce, si riduce anche l'importo detraibile dalla dichiarazione fiscale. Questo, a sua volta, aumenta l'imposta calcolata e comporta imposte più alte a vostro carico.

Ammortamento indiretto

Nell'ammortamento indiretto si versa l'importo annuale su un conto previdenziale di una banca o di una polizza assicurativa. Il vantaggio di questa tipologia è data dall'effettuazione dei versamenti nel pilastro e dalla possibilità di detrazione degli interessi ipotecari dalle tasse. Non si pagano imposte sul crescente patrimonio nel pilastro 3a, né sugli interessi e sui dividendi. I versamenti sul conto previdenziale 3a sono soggetti ad imposta, tuttavia ad un tasso preferenziale.

Controllate quale opzione è la più adatta per voi. Il nostro partner di vendita sarà lieto di assistervi nel calcolare l'importo con il massimo risparmio fiscale e il minimo onere da interessi.