Eine schöne Wohnung in der Stadt oder ein Haus auf dem Land – es gibt so viele Träume wie Familien. Gemein ist vielen: Ohne eine Hypothek ist der Kauf eines Eigenheims nicht möglich. Die erste Hürde ist, eine Finanzierung von einem Institut zu erhalten. Die Banken machen hierfür einen sehr genauen Check. Tragbarkeit und Belehnung sind bei der Vergabe einer Hypothek Schlüsselbegriffe.

So viel Eigenkapital benötigen Sie

Für den Erwerb eines Wohnobjekts brauchen Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenem Kapital. Die übrigen 80 Prozent übernimmt eine Bank, eine Versicherung oder eine Pensionskasse (sog. Fremdkapital). Das Verhältnis zwischen Fremdkapital und Kaufpreis heisst Belehnung.

Beispiel: Die Bank schätzt Ihr Wohnobjekt auf 1’000’000 CHF. Die Hypothek beträgt in diesem Fall 800’000 CHF, Sie müssen 200’000 CHF Eigenmittel stellen. Die Eigenmittel können aus verschiedenen Quellen kommen. 10 Prozent des Kaufpreises müssen Sie jedoch mit echten Eigenmitteln decken, sprich: Ersparnisse, Wertschriften, Erbvorzug, Schenkungen und Säule-3a-Guthaben. Die anderen 10 Prozent des Kaufpreises können Sie durch Verpfändung oder Vorbezug der Pensionskasse finanzieren.

Achtung: Stecken Sie nicht Ihr ganzes Erspartes ins neue Eigenheim. Behalten Sie eine Reserve für Gebühren, Steuern und Unvorhergesehenes. Mit 5 Prozent des Immobilienwerts sind Sie dafür gut abgesichert.

So viel Einkommen brauchen Sie

Für die Tragbarkeitsberechnung ist nicht nur Ihr Erspartes relevant, sondern auch Ihr Einkommen. Üblicherweise wird einer Hypothek nur stattgegeben, wenn die laufenden Liegenschaftskosten nicht höher sind als ein Drittel Ihres Bruttojahreseinkommens. Mit laufenden Kosten sind Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Nebenkosten sowie die allfällige Amortisation gemeint. Wenn ein Drittel des Bruttolohns überschritten wird, müssen Sie die Differenz mit mehr Eigenkapital ausgleichen – oder nachweisen, dass Sie mehr verdienen.

Damit Sie auch bei steigenden Hypothekarzinsen das Eigenheim finanzieren können, rechnet die Bank mit rund 5 Prozent. Zum Hypothekarzins kommen pro Jahr Unterhalts- und Nebenkosten von 1 Prozent des Kaufpreises. Ebenfalls müssen die Amortisationskosten einkalkuliert werden (1 Prozent der Hypothekarsumme).

Tipp: Mit dem Hypothekenrechner von z. B. Comparisfinden Sie heraus, ob Ihr gewünschtes Eigenheim für Sie tragbar ist. 

Diese Dokumente benötigen Sie

Für ein erstes Finanzierungsgespräch brauchen Sie eine ganze Reihe von Unterlagen zum Objekt und zu Ihrer Person.

Die Suche nach Ihrem Traumhaus wirft viele Fragen auf: Gross oder klein? Stadt oder Land? Balkon oder Garten? Zentrum oder Wohngegend? Zählt für Sie der Steuervorteil der Gemeinde? Welchen Arbeitsweg nehmen Sie in Kauf? Sind Ihnen gute Zugverbindungen wichtig? Soll Ihr neues Zuhause in der Nähe eines Kindergartens oder Schulhauses liegen?

Prüfen Sie die Frage der Lage

Einer der wichtigsten Faktoren bleibt jedoch die Lage: Sie soll Ihre Wünsche und Bedürfnisse optimal berücksichtigen. Und bei einem allfälligen späteren Verkauf hat sie einen grossen Einfluss auf den Erlös.

Nutzen Sie diese Checkliste

Nehmen Sie für die Besichtigung eine neutrale Fachperson mit. Und klären Sie folgende Punkte:

Kontrollieren Sie den Verkaufspreis

Ermitteln Sie, ob der Kaufpreis dem Wert der Immobilie entspricht. Wenden Sie sich bei Bedarf an einen unabhängigen Spezialisten für eine Schatzung.

Rechnen Sie mit separaten Gebühren

Bei einem Neubau: Die Gebühren für Anschlüsse (Abwasser, Strom, TV, Telefon etc.) und Erschliessungen (z. B. eine neue Zufahrtsstrasse) finden Sie üblicherweise in der Baukostenaufstellung.

Der Kaufvertrag ist die Grundlage des gesamten Rechtsgeschäfts – und Ihr verbindliches Dokument bei allfälligen Unklarheiten.

Durchleuchten Sie den Kaufvertrag 

Lesen Sie den Vertrag genauestens durch. Und stellen Sie sicher, dass Sie alle Punkte verstehen, z. B. auch auf der Liegenschaft bestehende Dienstbarkeiten, Grundlasten und Pfandrechte. Falls nicht, nutzen Sie die Unterstützung eines Spezialisten.

Klären Sie die Pfandrechte ab

Das Pfandrecht dient der Absicherung einer Forderung:

Wählen Sie die passende Finanzierungsform 

Wenn Sie alle Unterlagen eingereicht haben und Ihr Gesuch geprüft wurde, erhalten Sie eine Offerte: Die Zinsangebote sind jeweils befristet. Holen Sie bei anderen Instituten eine Offerte ein – und diskutieren Sie den Preis. Meistens besteht Spielraum zum Feilschen. Allerdings brauchen Sie gute Argumente, um einen tieferen Zinssatz auszuhandeln.

Zur Finanzierung gehört auch die Hypothekarform: Es gibt Festhypotheken, variable Hypotheken wie die Saron-Hypothek sowie weitere Arten. Diese sollten Sie sich genau erklären lassen, damit Sie eine stimmige Strategie mit einer Hypothekarform oder einer Mischlösung finden.

Denken Sie heute schon an die Amortisation 

Amortisation bezeichnet eine komplette oder partielle Rückzahlung einer Hypothek. Oft spricht man auch von der Tilgung der Hypothek. Wenn es eine zweite Hypothek gibt, sollten Sie sie über 15 Jahre amortisieren, spätestens bis zur Pensionierung.

Wir unterscheiden zwei Arten:

Direkte Amortisation:

Bei der direkten Amortisation tilgen Sie Ihre Hypothek in Raten und mindern so Ihre Schulden und Ihre Zinsbelastung. Wichtig: Mit der sinkenden Zinsbelastung verkleinern Sie gleichzeitig den Betrag, den Sie bei der Steuererklärung abziehen können. Dies führt wiederum dazu, dass Ihre Steuerrechnung steigt – und Sie höhere Steuern bezahlen müssen.

Indirekte Amortisation:

Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie jährlich auf ein Vorsorgekonto einer Bank oder einer Versicherungspolice ein. Das hat den Nutzen, dass Sie die Einzahlungen in die Säule und die Hypothekarzinsen bei den Steuern abziehen können. Das wachsende Vermögen in der Säule 3a müssen Sie nicht versteuern, auch die Zinsen und Dividenden nicht. Für die Auszahlung des 3a-Vorsorgekontos müssen Sie Steuern entrichten, allerdings zu einem Vorzugstarif.

Prüfen Sie, welche Option für Sie passt. Gerne unterstützen Sie unsere Vertriebspartner dabei, den Betrag mit der maximalen Steuerersparnis und der minimalen Zinsbelastung auszurechnen.